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灌虛坪？建物標(biāo)示大、小公產(chǎn)權(quán)登記有保障

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews方暮晨｜日期：2019-01-21

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灌虛坪？建物標(biāo)示大、小公產(chǎn)權(quán)登記有保障

【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】大公、小公如何分配？誰(shuí)分配？建商想要怎麼分配、灌坪數(shù)都可以？或是代書(shū)分配比較專(zhuān)業(yè)？還是地政事務(wù)所說(shuō)了算？民眾根本搞不清楚為什麼一棟大樓有一、二十個(gè)大、小公。

臺(tái)北市政府地政局表示，公寓大廈管理?xiàng)l例第56條有明文規(guī)定，起造人申請(qǐng)建造執(zhí)照時(shí)，應(yīng)一併檢附專(zhuān)有部分及共用部分的詳細(xì)圖說(shuō)。所以領(lǐng)得使用執(zhí)照後，申請(qǐng)建物第一次測(cè)量登記時(shí)，地政事務(wù)所是依據(jù)建管機(jī)關(guān)備查的圖說(shuō)上標(biāo)示為專(zhuān)有或共用來(lái)審查哪些部分可以測(cè)繪登記為專(zhuān)有部分(俗稱(chēng)主建物)，哪些項(xiàng)目必須測(cè)繪登記為共有部分(俗稱(chēng)公設(shè))。

但是，圖說(shuō)上標(biāo)示為共用部分，哪些是全部共有(俗稱(chēng)大公)？哪些是一部共有(俗稱(chēng)小公)？基於私法自治，土地登記規(guī)則第79條規(guī)定，大公、小公由起造人分配。如果起造人只有建商1人時(shí)，消費(fèi)者恐質(zhì)疑公設(shè)分配不公平、灌虛坪！雖然2009年修正公布民法第799條第4項(xiàng)規(guī)定，公設(shè)持分應(yīng)依專(zhuān)有部分面積與專(zhuān)有部分總面積之比例定之，但這只是原則規(guī)定，如果起造人另有約定者，可以不按照專(zhuān)有部分面積比例分配，所以還是不能解決消費(fèi)者的疑慮。

標(biāo)示大小公，才可以登記大小公(圖：臺(tái)北市政府地政局)

針對(duì)起造人是1人的公寓大廈，如何讓起造人公平合理分配大公、小公？法務(wù)部在2013年12月25日邀集相關(guān)學(xué)者、專(zhuān)家、團(tuán)體開(kāi)會(huì)研商，獲致結(jié)論：「公寓大廈管理?xiàng)l例第1項(xiàng)規(guī)定應(yīng)檢附共用部分標(biāo)示部分之詳細(xì)圖說(shuō)，建請(qǐng)主管機(jī)關(guān)再區(qū)分為『全部共用部分』及『一部共用部分』」。所以內(nèi)政部營(yíng)建署以2014年3月12日臺(tái)內(nèi)營(yíng)字第1030801699號(hào)函轉(zhuǎn)知各直轄市、縣(市)政府建管機(jī)關(guān)，公寓大廈起造人於申請(qǐng)建造執(zhí)照時(shí)，依公寓大廈管理?xiàng)l例第56條第1項(xiàng)規(guī)定標(biāo)示為共用部分及約定專(zhuān)用部分，應(yīng)再區(qū)分出全部區(qū)分所有權(quán)人共有(大公)及一部分區(qū)分所有權(quán)人共有(小公)之範(fàn)圍。但該函釋並不是強(qiáng)制規(guī)定，所以如果建管機(jī)關(guān)備查的圖說(shuō)沒(méi)有標(biāo)示全部共有、一部共有，起造人於申請(qǐng)建物第一次測(cè)量登記時(shí)，還是可以自由分配大公、小公。

為了保障交易安全，減少消費(fèi)糾紛，內(nèi)政部以2016年1月22日臺(tái)內(nèi)地字第1051300822號(hào)令強(qiáng)制規(guī)定，自2014年3月12日以後申請(qǐng)建築執(zhí)照的建物，於2016年1月22日起向地政事務(wù)所申請(qǐng)區(qū)分所有建物共有部分第一次測(cè)量登記時(shí)，如果建管機(jī)關(guān)備查的圖說(shuō)有明確標(biāo)示全部共有與一部共有的項(xiàng)目範(fàn)圍，地政事務(wù)所就可以依圖說(shuō)標(biāo)示，將全部共有(大公)編1個(gè)建號(hào)，再將一部共有(小公)另編1個(gè)建號(hào)，如果圖說(shuō)上標(biāo)示一部共有的範(fàn)圍有3種，地政事務(wù)所就可以編3個(gè)小公建號(hào)。但是，如果圖說(shuō)標(biāo)示的共有部分沒(méi)有區(qū)分為全部共有與一部共有時(shí)，地政事務(wù)所只能將全部公設(shè)編1個(gè)建號(hào)。上述規(guī)定，不論起造人是1人，或是2人以上，只要是區(qū)分所有建物的共有部分測(cè)繪登記，都有適用！